- 입력 2003.02.12 17:04
상가 건물 임대차 보호법
임차건물에 담보가 가등기 등기가 된 후 대항요건을 갖춘 상가건물 임차인은 만일 가등기 담보권자가 임차건물에 대한 경매를 신청하는 경우에는 임차인은 후 순위 권리자가 되어 대항력을 행사할 수 없으나 확정일자를 받아 두었거나 소액 임차인에 해당하는 경우 우선 변제권을 행사할 수 있을 것이며 가등기담보권을 실행하여 청산절차를 밟게 되는 경우에는 상가 건물 가액에서 가등기담보권자의 채권액을 공제한 청산금을 저당권자 등 다른 권리자와 순위에 따라 가등기 담보권자로부터 지급 받게 된다.
4. 임대인의 자격과 대항력
3인 공동의 소유로 되어 있는 상가건물을 그 중 2명과 임대차계약을 체결하고 업주와 사업자 등록을 마쳤는데, 위 건물이 경매되는 경우 임차인이 경락인에 대하여 대항할 수 있는가의 답은 임차인은 나머지 공유자인 1명에 대하여 임차권의 유효함을 주장 할 수 있음은 물론 경락인에 대하여 대항 할 수 있다.
공유물의 관리는 공유자 과반수 이상의 찬성이 있으면 유효하다고 할 것이며 건물의 임대행위는 공유물의 관리행위에 해당한다고 보아야하기 때문에 다만 임차인은 공유자 중 2명에 대해 할 수 있을 것이며, 경매가 될 경우 위 2명의 공유지분에 대해서만 우선 변제권이 인정될 것이다.
상가건물 소유자의 처와 임대차 계약을 한 경우(상가건물 소유자의 처와 임대차계약을 체결하였는데, 이사온 후 갑자기 남편이라는 사람이 나타나 처와 곧 이혼할 사이기 때문에 처에게 임대권한을 준 적이 없다면서 건물을 비워 달라고 요구한 경우)
우리 민법은 부부재산을 각각 별개의 소유로 인정하는 제도(부부별산제도)를 채택하고 있으므로 남편명의로 되어 있는 건물은 남편의 단독소유이고, 따라서 처라 할지라도 이를 임대할 권한이 당연히 있는 것은 아니기 때문에 특별한 사정이 없는 한 임차인은 집을 비워 주어야 한다.
물론 부부간에는 일상 가사 대리권이라는 것이 인정되기는 하지만, 학설, 판례상의 일상가사의 범위는 부부 공동생활에 통상 필요로 하는 필수품들 예컨대 쌀, 부식 등 식료품의 구입, 세금, 자녀양육, 가구구입 등과 같이 일상생활을 영위하는데 필요한 범위 안에서 인정되는 대리권이므로 건물을 임대하는 것을 일상 가사 대리권의 범위에 포함된다고 보기는 어려울 것이다.
따라서 임차인은 특별한 사정이 없는 한 건물을 비워주어야 하고 남편인 건물주에 대하여 보증금의 반환을 청구하기도 어려울 것이다. 그러므로 건물주의 처와 임대차 계약을 할 때에는 반드시 남편의 인감증명서가 붙은 위임장을 첨부하도록 하는 등 남편의 위임사실을 확실히 확인하여야 만 계약의 안전을 보장할 수 있다는 점을 유의하여야 할 것임.
5. 이해관계인의 등록사항 등의 열람, 제공요청의 건.
제4조(등록사항 등의 열람, 제공)
1)건물의 임대차에 이해 관계가 있는 자는 건물 소재지 관할 세무서장에게 다음 각 호의 사항의 열람 또는 제공을 요청 할 수 있다. 이때 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부 할 수 없다.
1. 임대인·임차인의 성명, 주소, 주민등록번호(임대인, 임차인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점, 사업장소재지)
2.건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적.
3. 사업자 등록 신청일.
4. 사업자 등록신청일 당시의 보증금 및 차임, 임대차 기간.
5. 임대차 계약서 상의 확정일자 받은 날.
6. 임대차 계약이 변경 또는 갱신된 경우에는 변경된 일자, 보증금 및 차임, 임대차 기간, 새로운 확정일자를 받은 날.
7. 기타 대통령이 정한 사항.
2)제1항의 규정에 의한 자료의 열람 및 제공과 관련하여 필요한 사항에 대하여는 대통령령으로 정한다.