문 : 도시 근교에 10년 이상 거주한 단독주택을 소유한 김 모 씨가 주택을 음식점으로 용도변경한 후 사업을 시작했으나 당초 기대만큼 사업이 되지 않아 1년 만에 사업을 그만두고 집까지 팔려고 내놓았다. 그런데 집을 팔면 5천만 원 가량의 양도 소득세를 내야 하는데 세금을 감면 받을 좋은 방법이 없을까요?

답 : 음식점으로 용도 변경한 상태로 집을 양도할 경우 김 씨는 양도소득세를 납부해야 한다. 따라서 김 씨가 비과세 적용을 받기 위해서는 건물을 주택으로 사용해야 한다.
비과세 적용 요건인 ‘3년 이상 보유’는 음식점으로 용도변경하기 전에 이미 갖췄기 때문에 음식점을 주택으로 용도변경 후 바로 양도해도 비과세 적용이 가능하다.
만약 용도변경 전 보유기간이 3년 미만이라면 주택으로서 보유기간이 통산해 3년 이상이 된 후에 양도해야 비과세 적용을 받을 수 있다.
문제는 양도당시 주택으로 사용한 사실을 인정받는 것인데 가장 확실할 방법은 건물양도 전에 음식점 폐업신고를 하고 주택으로 용도를 변경하는 등 건축물 관련 공부를 정리해 놓는 것이다.
건축물 관련 공부 정리를 위해서는 용도변경을 하기 위한 의무사항 이행, 매수자의 음식점 개업 여부 등 여러 가지 제약이 따를 수 있다.
만약 건축물 공부정리가 어렵다면 양도 당시 사실상 주택으로 사용했음을 입증할 수 있는 증빙서류를 철저히 갖춰 놓아야 한다.
증빙서류는 경우마다 다르나 대체로 다음과 같은 서류를 준비해 놓는 것이 좋다.
▲매매물건의 용도가 ‘주택’인 매매계약서
▲전기요금 납부 영수증(가정용)
▲날짜가 찍힌 주택사진(가정용)
▲다른 사람에게 임대한 경우 주택임이 명시된 임대차계약서 사본 및 임차인의 주민등록 등(초)본
▲기타 해당 건물이 주택임을 증명할 수 있는 서류
(자료 제공 : 김영록 세무회계사무소)